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这个时候是否应该买房或者卖房呢?

更多资讯请访问桐庐房产网www.tlfcxxw.com    文章类型: 房产新闻      点击数:61    加入时间:2020/6/29 13:30:34

五月份刚刚北京房价出现回暖成交量放大,进去六月份疫情又让成交出现下滑,房价也再次进入观望阶段。


房价就是在这种小幅波动中保持平稳,不仅仅北京,全国基本也是相同情况。


房价平稳,既让刚性需求踏踏实实选择房产,也让决策层感到欣慰。


前面已经给大家分析了,房价涨幅在0-5%之间,就是决策层期望的最佳结果,这个时候首次置业和换房需求就会踏实入市,同时调控政策也会保持稳定。


除非出现调控政策大的收紧房价才会下跌,或者调控松绑让房价上涨,显然目前都不符合,监管层反复提出“房住不炒”定位,现在的市场就是进去了“房住不炒”的阶段。短期投机需求退场,长期投资需求进场。


那么,这个时候是否应该买房或者卖房呢?前面我们给买房卖房下个定义,就是:


买房就是预期房价上涨并且收获房价上涨收益的操作方法。


卖房就是预期房价下跌并且规避房价下跌带来损失的操作方法。


全款买房就是预期房价涨幅超过自己投资其他产品收益的操作方法。


贷款买房就是预期房价涨幅超过银行贷款利率的操作方法。或者说是贷款买房就是房价涨幅跟贷款利率的套利工具。


显然,现在房价涨幅小于贷款利率,投机买房套利也就没有了机会。同时通过卖房规避房价下跌也没有必要。


所以,现在买房就是为了住,同时卖房就是为了拿到现金有更好的投资渠道。


所以,闲置的房子可以出租就是不错的选择。可是传统出租方案租金回款太慢,如果着急用钱,能不能一次多收上来大量现金。


方案有了,来看看我们0元置业最近给撮合成交的案例。


一套北京市朝阳区青年路小区的两居室,当前出售报价从640万降到600万,可是很难卖出去,业主又不愿意继续降价出售。该住宅一直出租,租金基本在每月7500元,折合每年9万元租金。


改成长租一次性收房租的方案,最终成交。我们来看看合同如何签的:


房价涨不上去跌不下来,如何快速通过房产拿到大笔现金

图,长租合同


最终经过反复砍价协商,承租人以80万现金(40万租金加上40万押金)买断八年使用权,业主给了承租人不到一个月的装修期。


我们来看看交易双方为什么会成交,首先就要明白任何成交就是各取所需的交换需求的结果。


对于承租人来讲,承租人也是同小区的业主,家里老人跟自己挤在一起居住,造成太多不方便,所以在同一个小区再找一套房子分开居住能够互相照应就是改善需求。对于买房还是租房的区别,原来都是每年一签租赁合同,这样每年谈价格甚至带来每年找房搬家的麻烦。如果买房,就需要大量现金,还要购房资格还要还贷款以及中介费,未来卖房可能更麻烦。所以选择租售并举的长租模式,一次性签约八年租金打折,让业主和承租人都能踏踏实实,尤其承租人稳定的预期给自己带来太多的方便,比买房拥有更多的优势。承租人八年不会搬家更不会涨房租,所以又自己花了七万元把房间重新装修,让自己的父母能够住的更舒适。这就是长租比短租更大的优势。


对于业主来讲,不仅仅省了每年都要找房客的麻烦,还一次性拿到80万现金,用这笔现金去做自己更擅长的投资领域。只要在其他领域的投资回报超过房租打折的折扣,那么对于业主就是合适的。


来分析支持业主的收益。一次性拿到40万租金和40万押金(押金是到期退还给承租人的),总和80万,正常租金每年9万(疫情期间还不好找到租户),八年应该一共拿到72万。现在收了租金40万,相当给打折了32万。对于承租人来说,不仅仅八年不涨房租还得到32万的折扣就是打动自己的因素。而业主提前拿到的80万是有利息的,这个年化利息就是32万除以80万除以八年,就是每年利息5%!


相当承租人借钱给业主钱,拿到每年的的利息是5%,如果承租人的现金不着急用只是在存在银行,那么收益肯定小于借给业主。同样,业主那些这些提前拿到的现金的每年收益超过5%,那么就非常合适。


传统的模式就是承租人把钱存在银行,利率大概3%,业主从银行做抵押借款的利息是6%,银行本身只是中介机构,拿到3%的存贷利息差。现在承租人跟业主自行成交,省掉了利息差,双方免银行中介都省了钱。


至于押金最后能不能安全退给承租人,因为在支付押金40万的时候同时在房管局做了抵押登记40万,保证了到期退还押金的安全性。


这就是各取所需的成交模式,承租人的需求就是踏踏实实的不涨房租的居住需求,业主就是安安稳稳的拿到低利率的资金需求,双方用自己不着急的需求交换了自己着急的需求。


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出处:今日头条
 
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