桐庐房产 桐庐房产网BANNER
首页
房产
新闻
房产资讯 房产焦聚 购房指南
家居风水 家居装饰 购房日记
最新
房源
出售房源 出租房源 求购信息 求租信息
发布出售 发布出租 发布求购 发布求租
桐庐
楼盘
中介房企 店面出租 商铺出售
中介动态 今日桐庐 公示公告
关于
我们
服务条款 帮助说明
法律声明 广告报价
联系
我们
房企
招聘
请先登陆
用户名 :
密码:
分享到:
 
楼盘搜索
               楼盘名:
桐庐楼盘热门搜索: 红楼天玺   君豪御园   颐居养生小镇   万星·悦城   美伦·美郡   阳光景园  
  桐庐楼盘首页 >> 房产金融 >>林中:见证中国楼市永升旭日的光辉时代  

林中:见证中国楼市永升旭日的光辉时代

更多资讯请访问桐庐房产网www.tlfcxxw.com    文章类型: 房产金融      点击数:66    加入时间:2019/9/30 8:26:28
从最初的大杂院、亭子间、土胚房,到后来的筒子楼、单元房、商品房,经过70年的砥砺奋进,我国的住房建设发生了翻天覆地的变化。

不过,言及中国房地产行业的发展,还要从改革开放算起。1978年,理论界提出了住房商品化、土地产权等观点,标志着中国房地产业正式进入萌芽阶段。1998年,随着住房分配的停止、住房货币化的实行以及城市化进程的快速推进,中国的房地产行业真正进入高速增长阶段,迎来崛起。

回望过去,在房地产行业快速发展的“黄金20年”中,中国城市的发展日新月异,这离不开房地产行业的推进,也离不开行业中一家家企业的埋头耕耘。

旭辉便是其中的一个代表。从1994年诞生到2007年开始全国化布局,再到2012年登陆资本市场、2013年突破百亿、2017年跨越千亿,旭辉经历了数轮的洗礼与成长,逐渐成为房地产行业中不可或缺的一员。

“公司的发展驶入快车道,多半是因为搭上了时代的高铁,顺势而为。”在接受《国际金融报》记者专访时,旭辉控股董事长林中将企业的崛起归功于“时代的造就”。

“回望旭辉的发展历程,企业的命运与国家命运休戚相关。”林中总结称,纵观中国上下五千年,过去20年是从未有过的太平盛世;横望近代的全球变迁,过去20年,十多亿中国人口的城市化进程,也是人类有史以来规模空前的变迁,这为中国的房地产人提供了千载难逢的宏大舞台。

1 了解客户 奠定基础

和他的名字一样,林中和他一手创办的旭辉始终秉持着“中庸之道”。同样是兄弟共同创业的故事,旭辉多年来鲜有“花边新闻”传出,习惯于用业绩说话,直面媒体与投资者的各种提问,从不回避,却也总是中规中矩,少有“抓眼球”的爆点……

不过,“中庸”并不代表没有主见,更不是慵懒。相反,从踏入社会的那一刻起,他的每一步都是经过深思熟虑,且努力为之奋斗的。

上世纪90年代初,林中毕业于厦门大学企业管理系。在那个国家包分配的年代,大学生是当之无愧的天之骄子。不过,恰逢双轨制刚刚开始试行,毕业生就业开始面临双向选择,林中毅然选择走出体制,进入一家房地产公司做销售。

“由于大学没有学习过房地产专业,不够了解,我就拼命学习。当时,公司并没有说要做市场调研,我就自己跑遍了厦门的大街小巷收集问卷;公司没有要求去了解竞争对手的产品,我就自己做足功课到处‘跑盘’。”林中回忆称,自己对于市场的敏锐洞察力很大程度上就源自于此。

在对这个行业形成初步认知后,林中认为,彼时,厦门的地产市场虽然潜力不小,想买房的人很多,但真正好的房子和好的中介却不多。据悉,厦门房地产于上世纪九十年代初期刚开始萌动,整个行业内十分缺乏中介服务商,包括代理销售、策划、房屋买卖租赁,这块市场几乎是空白的。

于是,恰好熟悉市场销售的林中,看准了这一商机,顺势创办了厦门永升物业服务有限公司。永升物业的创立,被他视作事业的起点,直到现在,林中仍认为,“凭借代理销售的经验,了解到客户想要什么,也知道什么样的产品才能打动客户,这为永升后来转型做地产开发打下了坚实的基础。”

1994年,林中的物业代理公司“摇身一变”成为置业公司永升旭日——旭辉的前身,正式加入了地产开发商大军。这一年,他才26岁。

2 转战上海 布局全国

时间来到21世纪,随着中国房地产业进入高速增长的阶段,大多数房地产企业还沉浸在区域性开发阶段,优先在大本营“打天下”。然而,就在此时,林中再度做出了一个影响企业未来发展的关键性决定——转战上海。

作为早期进入厦门市房地产市场的房企之一,当时的永升旭日已在厦门当地市场取得了不错的成绩。转战上海,则意味着放弃在厦门一手打下的江山,去到一座陌生的城市重新开始。

但林中却道:“水深才能养大鱼,花盆难栽万年松。想成为房地产的大企业,就一定要到房地产的高地去。”

“为什么起步差不多的企业,在上海的后来要发展得更快?这引起了我的反思。”林中认为,随着中国房地产市场的逐步放开,厦门的先发优势慢慢减弱,特别是上海、北京这些大城市的市场规模是厦门无法比拟的。同等条件下,在房地产的高地和洼地耕耘,业绩可能相差甚远。

2000年,林中正式将公司总部迁往上海,并创建旭辉。自此之后,旭辉以上海为中心,开启了全国化布局,规模成长迅速。到了2018年,旭辉的合约销售额达到1520亿元,行业排名也稳固在TOP 15。

而根据旭辉定下的“二五战略”,到2021年时,旭辉要做到3000亿销售额,并进入行业第一阵营。同时,旭辉要完成围绕房地产主业的多元化业务布局,化身为“城市综合运营商”。目前,旭辉的多元化业务布局主要涉及物业管理、长租公寓、教育、养老、商业、建筑产业化、基金管理、工程建设、装修软装等。

回顾过往,林中感慨万千:“我们当初的这个决定非常正确,总部设立在上海,不但能让公司在一个更大的市场中历练、成长,更有利于旭辉吸引行业的顶尖人才。”

3 不求最快 但求最稳

快速崛起的旭辉,常常被行业称为“黑马”,不过,在林中看来,旭辉更像一名“行者”。他不止一次地在公开场合强调,要尽力做到增长率、负债率与利润率之间的平衡。“从来都不追求旭辉要跑得最快,但一定会追求成为走得最远的那个。”

作为林中的胞弟,旭辉控股行政总裁林峰在今年的年中业绩会上概括道:“我们不是天才、不够聪明、运气也不够好,考不了100分,但我们每门都可以考85分,虽然单个数据不是第一梯队最前面的,但综合来看,排名还是会比较靠前的。”

特别是在如今整个行业都在强调“降杠杆”的背景下,旭辉的稳健就更显得从容。财报显示,今年上半年,旭辉的净负债率为69.5%,同时,一年内到期短债占比18%,现金短债比为3.3,诚然,这些指标都不是行业最优,却位居行业前列,始终稳健。

不过,众所周知,企业要想发展,始终处于“财务保守”状态势必会错失良机。特别是过去20年是中国开发商的市场红利期,也是高速发展期,开发商如果不在这个时期内完成规模积累,随着市场走向成熟,竞争模式就会发生变化。对于企业来说,要在这个时期冲规模就要加杠杆,毕竟,想要高速增长还要不负债几乎是不可能的。

“杠杆不能常用,但关键时刻却不得不用。”一向崇尚“中庸之道”的林中做了一个比喻,“这就像开车,停着不开最安全。同理,企业如果不借钱发展,负债率是很低,但过几年规模更小,在这个市场上就没有竞争能力了。”

不过,林中也指出,静态地去看一家企业的负债率高低毫无意义,而是要看行业的发展阶段和背后的生意模型,要看资产变现能力、流动性、现金流以及负债结构。

他举例说,香港的大型地产企业现在的净负债率很多已经降到了20%到30%,但不能用这样负债来要求内地的房企,因为发展阶段和商业模型不一样,虽然香港房企持有物业多,但资产变现能力非常弱。

目前中国内地的开发商仍以物业开发和销售为主,因而负债相对较高,但林中相信再过20年,内地的大型房企的净负债率基本上也会下降到20%到30%的水平。而在收入构成中,租金要占到30%以上,开发占50%,还有20%是其它业务,这也是旭辉在未来10年-20年给自己的画像,“再过十年看旭辉,可能就会像现在的新鸿基一样。”

在林中看来,未来20年将要迎来行业的平稳增长期,去杠杆是趋势。不能加杠杆就很难再冲规模,“旭辉现在净负债率在70%以下,未来几年还会降,因为规模增长不会像之前那么快了。”

4 合作之道 安全第一

亮眼的增长速度背后,旭辉的发展之路也并非一帆风顺,特别是合作项目的并表问题始终存在争议。伴随着销售规模一次次突破节点,从300亿元、500亿元,到1000亿元、1500亿元,旭辉由于权益占比仅有50%左右而被质疑“成色不足”。

从2014年-2017年这一重要发展时期的销售数据来看,旭辉分别实现合同销售金额212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元,其中,权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元,权益占比分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%。

对此,林中称:“合作,是旭辉的战略选择。首先是因为,合作的时候风险是分散的,特别是在地价很高的时候,虽然自己做也可以,但是合作开发风险相对就小。虽然可能利润也少了一点,但是更安全,我们把安全摆在第一位。此外,合作还能带给旭辉人更多操盘磨炼的机会,提升企业实打实的运营能力。”

他同时强调,市场风险大的时候,旭辉希望权益低一点,市场风险小的时候,旭辉就希望权益大一点。即便未来旭辉会逐渐提高自己的权益占比,合作共赢这个战略依旧不会改变,“民营企业就是要朋友多”。

事实上,旭辉新增土储的权益占比已经在上升通道。今年前7月,旭辉新增土储的金额权益占比已达74%,相较2018年同期大幅上升。旭辉管理层表示,未来将持续提升权益占比,2019年全年的新增土储权益占比将保持在70%以上。

国际知名投行高盛近期的一份研报指出,旭辉土储权益比提升得益于两个方面:一是拿地渠道多元化,有效降低了土地成本和资金压力;二是放缓了进入新城市的步伐,转而聚焦于深耕现有布局城市,一定程度上减少了对合作方的依赖。

5 从家族企业到现代企业

旭辉的成长过程,虽然被深深打上林氏三兄弟的烙印,但却早已告别家族企业的特征。

在外界看来,林氏三兄弟始终各司其职,少有争执。从出道至今,林中作为大哥一直是掌舵人,运筹帷幄、指点江山,现任旭辉控股(HK.00884)的董事会主席;二弟林伟最早从厦门永升开始,一直为企业冲锋陷阵,担任副董事长一职;而三弟林峰为人上进,自海外留学归来之后,从营销、财务等条线一路历练,并从2008年起担任旭辉CEO,带领旭辉一路前行,2018年还被《哈佛商业评论》中文版评选为“中国百佳CEO”。

林中也表示,兄弟三人的文化价值观和战略认同一致,配合也非常默契,“求大同存小异,谁管的谁拿主意,从来不会出现争执”。

旭辉另一个经常为业界津津乐道的,是为职业经理人打造了一片生存发展的土壤:简单、阳光、公平、尊重、信任、开放。也正因为如此,旭辉接连两年获得了怡安翰威特颁发的“最佳雇主”称号。

不久之前,职业经理人出身、2017年底刚刚获任旭辉控股执行董事一职的陈东彪,又获任旭辉控股旗下“旭辉集团股份有限公司”董事长,这也意味着旭辉赋予职业经理人更多、更大的责任。

这样的变化,证明旭辉早已告别了家族企业的管理模式,而是一个拥有现代企业管理和治理模式的公司。“企业的生命,在设计上要高过我们自己本身的寿命,从而形成一个经营权、所有权和监督权相独立的,以职业经理人为主的现代公司。” 林中同时指出,“公司就像一支球队,提倡管理团队去明星化,前锋进了一个球,荣誉是大家的。”

虽然给予了职业经理人更大的空间,但林氏家族作为创始人,对旭辉未来成长和长期股价走势保持着一贯的信心,持续不断地增持自家股票就是最好的证明:年初以来,林氏家族已斥资逾2亿元增持。

林中曾不止一次地表示,更希望旭辉成为地产行业的“长跑者”,打造“百年老店”,持续稳定地为投资者创造价值。

虽然仍处于“二五战略”中期,但林中已预见到,旭辉的真正转型将会发生在2022年开始的“三五战略”阶段,从开发销售型企业转变成综合运营型企业,市场的运营能力、不动产的管理能力、如何培养新人才等,都将是他和旭辉未来需要着重考虑的问题。

“这个转型大概会花十多年的时间。我研究过一些企业的转型,最怕一些公司今年转型,明年就不行了,现金流突然就断了。只有当租金收入达到150亿元时,企业才能单单依靠租金去维持滚动发展的需求。未来几年,我们希望旭辉每年的租金收入都能成倍增长。”林中表示。

更多资讯请关注桐庐楼市资讯
    打印该页
出处:国际金融报
 
  关于文章
...:::..  |  关于我们 |   服务条款  |   帮助说明  |   法律声明 |   广告报价  |   联系方式 |   ..:::...

copyright @ 桐庐房产信息网tlfcxxw.com    桐庐房产-桐庐二手房信息网-桐庐租房网
客服电话:0571-2328 2222/62050080/13989812606房产网客服qq: 点击这里给我发消息823150022

备案号 浙ICP备09061660号    桐庐房产信息网 :版权所有
《中华人民共和国增值电信业务经营许可证》经营许可证编号 浙B2-20110053